东方市人民政府办公室关于   

印发东方市农村房地一体不动产确权登记发证   

试点工作实施方案的通知    

各乡、镇人民政府，市华侨经济区管委会，东方工业园区管委会，市政府直属各单位：

《东方市农村房地一体不动产确权登记发证试点工作实施方案》已经十五届市政府第45次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

东方市人民政府办公室    

2018年8月10日      

（此件主动公开）

东方市农村房地一体不动产 

确权登记发证试点工作实施方案 

为加快推进我市农村房地一体不动产确权登记（含集体建设用地）试点工作，根据《中共海南省委关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》重要工作任务责任分工细化方案和原国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、省国土资源厅《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（琼国土资籍字〔2017〕2号）要求，结合我市实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实省第七次党代会、省委七届二次全会精神，以维护农民和集体经济组织合法产权为出发点，建立健全“归属清晰、权责明确”的农村产权制度，按照统筹城市经济社会发展和推进城市一体化建设要求，本着自愿申请、尊重历史、符合事实、依法登记的原则，通过稳步开展集体建设用地使用权和农村房地一体确权登记工作，切实维护农村集体和农户的合法权益。

二、目标任务及工作原则

（一）目标任务

我市作为省的农村房地一体不动产确权登记试点市县，计划2018年12月底前完成东河镇土蛮村委会（含土蛮、群益两个自然村）约300户村民的房地一体不动产登记工作，同时用三年时间逐步完成我市各乡镇（含市华侨经济区，下同）周边村庄、八所镇城乡结合部和各乡镇政府所在地周边的集体建设用地确权登记发证工作。按照本方案的规定，完成房屋和土地权籍调查，房屋所有权审核。2018年12月依法完成试点村庄颁证和数据库建库工作，并将试点总结成果报送省国土资源厅。为全省开展农村房地一体不动产确权登记发证总结经验，处理发证中存在的历史遗留问题提供解决之策，并为制定省级的相关的配套法规政策提供参考。

（二）工作原则

1.坚持明晰产权的原则。农村集体建设用地和农房登记必须做到产权清、情况明。

2.坚持依法、依规登记的原则。规范操作程序，严格按照不动产登记申请和审批程序、内容和要求，依法依规办理登记颁证工作。

3.坚持公开、公平、公正的原则。接受群众监督，权籍调查结果要按规定在村庄范围内进行公示，做到公开、公平、公正。

4.坚持政府组织、农民免费的原则。根据国土资源部的要求，房地一体登记不收费，在工作中涉及的权籍调查、登记发证工作经费由市财政列入年度计划优先保障落实。

三、工作内容和工作方法

（一）工作范围

本次工作的范围为在村庄建设用地范围内宅基地或集体土地上已建成的村（居）民自住住房或公共设施建筑，以及集体建设用地。新建农房须按照《海南省人民政府办公厅关于加强农房建设规划报建管理工作的通知》（琼府办〔2016〕165号）和市政府有关农房报建政策进行规划报建后方可申请不动产登记。

（二）工作模式和工作方法

按照总调查的模式，农村权籍调查中的房屋调查要执行《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》有关要求。条件不具备的，可采用简便易行的调查方法，通过描述方式调查记录房屋的权利人、建筑结构、层数等内容，实地指界并丈量房屋边长，简易计算房屋占地面积，形成满足登记要求的权籍调查成果。对于新型农村社区或多（高）层多户的，可通过实地丈量房屋边长和核实已有户型图等方式，计算房屋占地面积和建筑面积。

公示权属调查结果：我市统一组织的宅基地、集体建设用地和房屋首次登记，权属调查成果要在本集体经济组织范围内公示。开展农村房地一体权籍调查时，市国土资源行政主管部门将宅基地、集体建设用地和房屋的权属调查结果送达农村集体经济组织，并要求在村民会议或村民代表会议上说明，同时以张贴公告等形式公示权属调查结果。对于外出务工人员较多的地区，可通过电话、微信等方式将权属调查结果告知权利人及利害关系人。

（三）权籍调查程序及登记颁证程序

坚持简化审批流程、提高审批效率、优化审批服务的原则，实行“一表一证”制度（即填报农村房屋不动产登记申请表和颁发不动产权证书），按照符合条件农户本人申请——房屋测绘——村民小组审核（土地房屋产权是否清晰，申请人身份是否符合条件等）——公示无异议（公示期为7个工作日）——向乡镇政府申请初审意见（规划所出具符合村庄规划意见，国土所出具土地权属无异议意见，乡镇政府自受理申请10个工作日内出具初审意见）——由乡镇政府统一按批次向市国土资源局申请办理《不动产权证书》——市国土资源局15个工作日内完成审批，对符合条件的房屋，在不动产权证书附记一栏，备注农房面积，结构，层数等信息的形式，确认房屋所有权和土地使用权。

（四）结合实际依法确认宅基地使用权

1.确认宅基地使用权一般原则

（1）除依法继承赠与外，农村村（居）民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予办理。

（2）夫妻一方为城镇户口，且符合一户一宅规定的，可以由农村户口（须在本村民小组）的一方办理登记手续。离异夫妻申请登记的，应以人民法院的判决书，离婚财产分割协议书为依据进行登记。

（3）一户多宅且符合分户条件的，可以由分户者申请确权登记宅基地或补办批准用地手续。

（4）“农转非”的，其“农转非”之前在原农村集体经济组织的住房，准予登记，在不动产权登记证书上注记“农转非”。

（5）新申请的宅基地，按照国家和省的有关规定办理宅基地使用权登记颁证。

（6）符合宅基地申请条件，依法接受转让、购买房屋取得的宅基地，可确认宅基地使用权；原户主死亡的而由其继承人申请宅基地使用权登记的，应凭当地派出所出具的最新户口薄以及有关证明书，确定土地使用权。

（7）房屋倒塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定宅基地使用权。

（8）对无权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议后，经市国土资源行政主管部门审批合格可办理宅基地使用权确权登记。

（9）依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。非本农民集体成员因扶贫搬迁、国家重点工程征地、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等情况集中迁建到其他农村集体经济组织的，应依法撤销原有村民和村民小组集体土地的不动产证，在符合迁入地规划的前提下，经迁入地农村集体经济组织或集体土地使用权拥有者同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记颁证。

（10）变更登记和注销登记。已经登记的宅基地使用权权利人因界址、面积、名称等状况发生变化需要申请做出变更登记的以及宅基地使用权权利人被依法没收、征收、收回宅基地使用权或者是自动放弃的、法院判决等情形需要注销原有登记的，可依法向村委会申请，报请乡镇人民政府和市国土资源局进行办理。

（11）农村宅基地应在第二次土地调查规定的红线和村庄界线范围内，或在即将开展的第三次土地调查所规定的界线范围内（第三次土地调查含第二次土地调查的界线范围），才符合登记办证条件。以第二次土地调查成果确定的村庄界线为基准，或者以即将开展的第三次土地调查成果确定的村庄界线为基准，作为宅基地测量的界线范围。

（12）为有效维护农村妇女的权利，农村妇女作为家庭成员之一，可以作为权利人记入宅基地户籍簿中，也可以作为宅基地的权利人进行登记。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。

（13）对非本村村民申请确权的情形，按照不同时间节点进行处理。1999年9月24日《海南经济特区土地管理条例》修订实施之前，回乡落户的城镇居民、复员退伍军人以及回乡定居的华侨、港澳同胞和台湾同胞建住宅使用的集体所有土地，经《海南经济特区土地管理条例》规定的具有审批权限的乡镇人民政府批准或者市县人民政府批准，且缴纳了征地补偿标准支付土地补偿费和安置补助费的，可以进行确权。1999年9月24日前，非本村村民建房申请确权的，不得进行确权。1999年9月24日之后，非本村村民建房申请确权应按照《海南经济特区土地管理条例》规定的相关条例执行。

（14）对于外出人员及华侨申请宅基地确权登记的按照琼土环资籍字〔2009〕20号及有关文件规定办理。

（15）已经登记的宅基地使用权或者该宅基地上的房屋，经法院生效文书确认使用权或所有权的，相关权利人可持相关生效法律文书向市国土资源局行政管理部门提出申请，在审批合格后，可进行确权登记。

2.严格执行宅基地面积标准宅基地面积不得超过省、市规定的标准，即每户不得超过175平方米。超过规定面积的，在登记办证时按下列情况处理：

（1）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村（居）民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大占地面积的，经村民小组、村民委员会核实并出具相关证明材料后，按实际房屋使用面积进行登记。

（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村（居）民建房占用的宅基地超出规定面积标准的，超出部分经村委会报乡镇人民政府按规定处理后，依照实际使用面积进行登记。

（3）1986年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村（居）民建房占用的宅基地，超出规定面积标准的，按照实际批准面积进行登记，在土地(房产)登记簿和土地(房产)权利证书记事栏内注明超出规定标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定做出处理，并按照规定的面积标准重新进行登记。

（4）符合分户建房规定但尚未分户的，且其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，由村民所属户籍部门出具符合分户条件的证明（即分户后的户口薄），按现有农村宅基地面积确定为共有农村宅基地使用权，使用权面积按照相关各方协议约定分摊，没有协议的按户分摊。

3.不能确权登记的情形

（1）城市居民在集体土地上新建或通过依法继承以外的转移方式取得的房屋；

（2）农村集体经济组织成员家庭将房屋出售、出租后再建造的房屋；

（3）国家已征用土地或实施规划须拆除范围内的；

（4）临时建筑；

（5）法律、法规、规章和政策规定不予登记的其他情形。

4.暂缓确权登记的情形

（1）房屋所有权或土地使用权有争议，尚未解决的；

（2）不能如期提供完整齐全的证明文件和资料的；

（3）无主房屋，应依照法律规定的程序处理的；

（4）土地、房屋权利被司法机关、行政机关依法查封等形式限制的；

（5）法律、法规规定的其他应当暂缓登记的。

5.其他具体问题的处理

（1）五十年代颁发的和各乡镇政府发放的《个人土地房屋所有权证》不作为确认宅基地使用权的证据材料，但可以作为确认房屋所有权的证据材料。

（2）对按规定设立的乡镇企业用地按照《土地管理法》有关规定确认集体建设用地使用权。

（3）乡村所建的房屋，符合规划的，均可确权给属地乡村委会。在农房确权登记颁证实施过程中遇到本方案规定以外的具体问题，报市工作领导小组研究解决。

（五）确认房屋所有权

本着尊重历史，面对现实的原则，对大部分未报建农房，按照土地权源清楚的原则核发房屋和土地一体的不动产权利证书。

1.2017年1月1日开展农房报建后，土地权源清楚的房屋需要取得报建许可并经过房屋竣工验收后方可办理房地一体的不动产权证书。

2.2017年1月1日未开展农房报建前，已取得宅基地使用权证书的和土地权源清晰的房屋，可以办理房地一体的不动产权证书。

3.2009年-2014年，已发放农村宅基地土地使用权证的，经本人申请，可以核发房地合一的不动产权证，同时收回原有旧证并注销。

4.按照层层审核的原则，土地产权由乡镇土地管理部门审核，房屋产权由乡镇规划部门和镇政府审核。

四、工作步骤和时间安排

（一）启动阶段（2018年1月至2018年2月底前）

成立工作领导小组及办公室，落实经费、宣传动员、搜集资料、制定方案等各项前期工作。

（二）实施阶段（2018年3月至2018年4月）

开展房地一体确权登记试点工作，以及其他村庄补漏纠错的宅基地，申请受理与调查摸底工作相衔接，对调查摸底完毕的乡镇行政村，按乡镇行政村启动申请、受理、发证工作。由农户自愿申请，村集中收集相关批件证明，由镇政府统一受理、初审、公告，公告无异议，统一上报资料，市国土资源局集中力量，集中时间进行登记发证。

（三）全面铺开阶段（2018年5月至2018年6月）

在开展房地一体确权登记试点工作经验的基础上，优化流程，规范程序，在全市范围内全面铺开权籍调查，2018年10月完成登记颁证试点工作。同时利用三年时间，完成全市集体建设用地和农房确权登记颁证工作。

（四）权籍调查阶段（2018年7月至2018年8月）

外业专业队进驻试点区域开展地籍测量和权属指界，确定宅基地使用权人，开展房屋测量，确定房屋所有权人。

（五）审核登记阶段（2018年9月至2018年10月）

对权籍调查结果进行审查、公告和报批，对房屋规划相关手续进行审查。

（六）缮证发证阶段（2018年11月底）

对公告无异议的宅基地和审查通过的房屋核发不动产权证。

（七）总结归档建库阶段（2018年12月15日前）

对农房登记发证试点工作进行全面总结验收。将所有调查的集体土地所有权、使用权调查资料分类清理装订归档，为建立地籍信息管理系统作好前期准备工作。

五、工作要求

（一）高度重视，狠抓落实。农房确权登记面广，政策性强，工作量大，要按照勘测定界，权属清理、审查确认、现场公示、登记发证的基本步骤，按计划进行。各有关部门和单位要以高度的政治责任感、使命感和责任心，积极主动协助配合市国土资源局加快农村集体土地范围内房屋确权登记工作，确保完成我市农村房地一体不动产确权登记发证试点工作。

（二）健全各项工作机制。

1.建立办证机制。建立“户申请、村集中、乡镇受理初审、市国土资源局办理”的办证机制。

2.建立联动机制。乡各镇干部、村委会要按照职责分工，加强协作，密切配合，合力推进。本方案适用范围为东方市各乡镇村庄，解释权由市国土资源局负责。

附件：东方市农村房地一体不动产确权登记发证试点工作领导小组成员名单及任务分工

附件：

东方市农村房地一体不动产确权登记

发证试点工作领导小组成员名单及任务分工

组 长：陈志刚（市政府副市长、市规划委主任）

副组长：卢大炬（市政府办主任科员）

林振松（市国土资源局局长）

成 员：林 鹏（市住建局局长）

蒙宋武（市财政局局长）

关远平（市法制办主任）

王 飞（市房管局局长）

王 飞（市规划委副主任）

吴忠强（市国土资源局副局长）

石英文（市国土资源局副主任科员）

邢贞波（市不动产登记中心主任）

各乡、镇政府乡、镇长，市华侨经济区管委会主任领导小组下设办公室（设在市国土资源局），办公室主任由林振松兼任，具体负责日常工作。各成员单位任务分工如下：

（一）市财政局负责落实工作经费，保障各项工作开展，将工作经费列入年度预算。

（二）市国土资源局（含市不动产登记中心主任）负责组织宣传发动、技术培训、权籍调查、登记颁证等具体工作，负责权籍调查和外业测量技术单位的招标工作，负责不动产登记颁证工作。

（三）市规划委负责指导乡镇政府编制乡村规划、乡村开发边界内的规划、农房规划和风貌高度的管控工作，市住建局配合。

（四）市住建局负责我市各乡镇农村新房（含危房改造）的报建、审批和竣工验收工作。

（五）市房管局负责房产登记工作指导。

（六）市法制办负责对配套政策进行政策指导。

（七）各乡镇政府、市华侨经济区管委会相应成立工作领导小组，负责对辖区范围内各村委会农房申请登记的宣传、引导和权籍调查组织协调工作，房屋确权登记初审工作，配合土地、房屋测绘，引导农民申请，组织国土所、规划所对申请材料进行初审后，上报市国土资源局审批。

领导小组成员如因工作变动或调整，由继任者接替，此项工作结束后，领导小组自行撤销，不再另行通知。