东方市八所镇城区和板桥镇镇

墟土地和房屋不动产首次登记历史遗留问题处理意见(试点)

八所镇政府、板桥镇政府:

为明确不动产权利归属，切实维护不动产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》《海南自由贸易港土地管理条例》《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》《海南省自然资源和规划厅关于印发深化城镇和垦区房地一体不动产登记历史遗留问题处置试点工作方案的通知》《海南省推进以县城为重要载体的城镇化建设实施方案》等规定，为进一步妥善处理城镇土地和房屋不动产历史遗留问题确权登记，逐步实现我市城区土地和房屋不动产首次登记全覆盖，结合工作实际，提出如下处理意见:

一、适用范围和基本原则

适用于在第三次国土调查为建设用地范围内，符合“三区三线”管控要求及现行控制性详细规划(不占用公共管理与公共服务用地、交通运输用地、公共设施用地、绿地与开敞空间用地等)，且权属无争议的土地及地上房屋。不包括综合行政执法部门已立案查处但尚未查处到位的项目、商品住宅、安置房、集资房、经济适用房等项目和棚改范围及已确定纳入征收范围的土地及房屋;同时，宗地上现状为空地(之前已建房，现危房改造自行拆除重建，因没有报建手续被综合执法部门要求停工的除外)和用地行为发生在2016年6月30日之后的，不在本次试点范围(八所镇、板桥镇试点范围以现行控制性详细规划覆盖区域为主，城乡结合部区域涉及本村集体经济组织成员除外)。

解决城镇土地和房屋不动产历史遗留问题确权登记，应当以“权属清楚、界址明确”“尊重历史、实事求是”“谁审批、谁负责”“以民为本、安全第一”为基本原则，以房地一体确权登记为主要目标，对地上房屋确实难以确权登记的，可单独对土地使用权予以确权登记。

二、分类登记

(一)土地、房屋均未办理权属登记的

1.土地权属来源为早期个人(企事业单位)与村民购买取得、个人(企事业单位)与企事业单位或机关团体购买取得的，由现土地使用权人向市自然资源和规划局提出用地申请，符合登记发证的，市自然资源和规划局核实用地权属清晰且四至明确的，将用地调查成果进行公告无异议后报市政府审批补办用地出让手续，缴纳土地出让金、城市基础设施配套费、相关税费等费用后给予办理不动产权证(土地权属来源为个人与国企、事业单位、机关团体购买取得的，如有市政府同意批准文件并已缴纳完所有费用的，办理用地划拨手续，否则按出让用地办理)。

2.原土地清查时已经按规定处理过的土地或原已缴纳土地相关费用的。现土地使用权人可凭1995年(1995年开展土地清查)以前政府部门出具的权属来源证明和土地清查处理证明、土地缴纳票据等，向市自然资源和规划局申请，经市自然资源和规划局核实四邻并公告无异议后给予确定国有划拨土地使用权(如实际使用面积大于土地权属来源面积，超出面积部分办理用地出让手续)，也可补交土地出让金，办理划拨转出让手续。原土地清查时虽已经按规定处理，但尚未办理土地确权登记便转让给他人的，由现土地使用权人凭当时政府部门出具的权属来源证明和土地清查处理证明、转让协议(合同)等原始材料，向市自然资源和规划局申请办理用地出让手续。

(二)已办理土地使用权登记但未办理房屋所有权登记的，参照我市出台的东自然资〔2023〕834号文执行。

(三)已办理房屋所有权登记但未办理土地使用权登记的，参照我市出台的东自然资〔2023〕834号文执行。

三、土地出让金收缴标准(所有用地行为均指交易时间)

(一)用地行为发生在2004年7月31日前，已建房使用至今，土地出让金参照2001年1月8日《关于发布海南省城镇基准地价平衡测算结果的通知》，以570元/平方标准收取。用地行为发生在2001年1月8日前的，用地年限以2001年1月8日起算;用地行为发生在2001年1月8日至2004年7月31日期间，以实际用地时间起算。

(二)用地行为发生在2004年8月1日至2009年12月13日期间，已建房使用至今，土地出让金参照2004年8月发布的《海南省东方市基准地价评估报告》，以804元/平方标准收取。用地年限以实际用地时间起算。

(三)用地行为发生在2009年12月14日至2014年7月2日期间，已建房使用至今，土地出让金参照2009年12月14日发布的《海南省东方市城镇土地定级及基准地价评估报告》，以1762元/平方标准收取。用地年限以实际用地时间起算。

(四)用地行为发生在2014年7月3日至2016年6月30日期间[即《不动产登记操作规范(试行)》和《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016〕147号)实施之前]，已建房使用至今，土地出让金参照2014年7月3日发布的《海南省东方市城镇土地定级及基准地价评估技术报告》，以2468元/平方标准收取。用地年限以实际用地时间起算。

四、办理用地手续操作流程

(一)用地申请。土地使用权人持土地权属来源材料(土地使用权人对其提供的权属来源材料真实性负责)，向市自然资源和规划局提出用地申请;

(二)乡镇调查。市自然资源和规划局初步审核后，符合条件的移交所在镇政府对建房时间、实际居住人开展调查并出具调查意见，如出现明显不相符情况，需退回所在地镇政府进一步核实出具调查意见;

(三)测绘及权属调查。土地使用权人委托测绘公司(费用由当事人承担)开展房地测量及权属调查工作(测绘机构对测绘成果及权属调查情况负责)，并将测绘成果及权属调查材料(权籍调查表、房地测绘成果及矢量数据)提交市自然资源和规划局审核;

(四)初步审核。市自然资源和规划局收到用地申请材料后，结合土地利用现状和相关规划情况，进行初步审核;

(五)审核及公告。申请人提交相关材料后，市自然资源和规划局核实用地权属清晰且四至明确的，将用地调查成果进行公告无异议后报市政府审批补办用地出让手续;

(六)办理用地手续。市政府批复后，市自然资源和规划局办理相关用地手续;

(七)费用缴纳。土地使用权人按规定缴纳土地出让金、城市基础设施配套费、相关税费等;

(八)登记发证。土地使用权人缴纳相关费用后向东方市不动产登记中心申请，提交用地划拨材料或协议出让合同、相关费用缴纳凭证、完税证明到不动产登记窗口正式受理登记发证。

五、其他

(一)下列材料可作为确定土地权属来源的依据

1.个人(企事业单位)与村民购买取得、个人(企事业单位)与企事业单位或机关团体购买土地的相关材料(如购买协议、合同等)，需提供原件(如提供复印件的，须同时提供鉴定部门出具的真实性鉴定报告)。

2.市人民政府或有关主管部门依法批准划拨、出让土地或以其他方式批准使用的文件(如:东方黎族自治县国土局出具的处理决定、行政事业收费专用收款收据、海南省罚没收据、县建委出具的相关文件或收费凭证等);

3.市人民政府或有关部门、司法机关、仲裁机构有关权属争议的调解书、处理决定书、判决书、司法拍卖材料等。

4.法律、法规规定的其他材料。

(二)城市基础设施配套费收费标准。2008年1月1日前建房居住的无需缴纳城市基础设施配套费。2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后建成使用的，按照《海南省财政厅关于调整城市基础设施配套费征收标准的通知》(琼财税规〔2020〕19号)的标准执行，以实测报告房屋建筑面积和现行城市基础设施配套费征收标准向市营商环境建设局(市行政审批服务局)缴纳城市基础设施配套费(住宅楼50元/平方米，非住宅楼85元/平方米)。

(三)2008年1月1日(房屋建成时间)后建筑房屋申请办理登记的违法查处。由行政执法部门依据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，对市自然资源和规划局移送的2008年1月1日(房屋建成时间)后建筑房屋及其他建筑构筑物认定报告、初步证明其违法的案件材料依法进行查处，并将处理结果函告市自然资源和规划局。

(四)申请办理房屋登记需提供房屋安全鉴定报告。由土地使用权人委托具有资质的质量鉴定机构对房屋进行安全鉴定，依据工程质量检测机构出具的实体检测结果，进行房屋质量安全鉴定，满足主体结构和安全使用功能(房屋鉴定结果等级为A级或者B级)的可申请房屋登记。

(五)本处理意见土地出让金收缴标准均按住宅用途收取，土地用途均按住宅用地登记。如与现行控规用途不一致的，申请人可在补办土地证时一并申请办理用途变更登记。

(六)本处理意见自印发之日起施行，有效期为两年。未尽事宜遵照有关法律法规及政策规定，本处理意见与上位法或新颁布的政策法规不一致的，以上位法或新颁布的政策法规为准。

(七)本处理意见在实施应用中的具体问题由市自然资源和规划局与相关主管部门会商后负责解释。

东方市自然资源和规划局