东方市人民政府

关于支持东方市新型产业用地（100100）发展

的意见（试行）

各乡、镇人民政府，市华侨经济区管委会，市政府直属各单位：

为落实高质量打造滨海城市带节点城市和亮点城市建设需要，规范新型产业用地管理，优化新型产业空间布局，培育新型产业发展动能，促进土地节约集约利用，推进制造业与生产性服务业融合发展，根据《海南省人民政府关于支持产业发展规划和用地保障的意见》（琼府〔2021〕44号）《海南省自然资源和规划厅关于印发支持东方市打造滨海城市带典范若干措施的通知》（琼自然资改〔2022〕160号）等文件精神，结合我市实际，现就支持新型产业用地（100100）发展提出如下意见。

一、明确内涵

本意见所称新型产业用地，是指融合研发、创意、设计、检测、中试、技术推广、无污染生产、信息技术服务、直播电商、文化创意、科技企业孵化等新经济新业态产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地用房，包括产业用房和配套用房。产业用房包括可用于配置一二类工业、一类物流仓储、科研、展览、创业基地、物联网信息及电商中心、育种预制研发中心等项目；配套用房包括可用于配置为新型产业服务的办公楼、配套型住宅、生活服务配套设施、市政设施等项目，兼具生产功能的办公、展览空间可计入产业用房。配套用房的建筑面积应控制在总建筑面积的30%以内。

按照自然资源部《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》，在用地分类“工业用地（1001）”二级类下，增设“新型产业用地（100100）”三级类。在详细规划编制时，用地性质表述为“新型产业用地（100100）”；办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（100100）”。

二、资格准入认定

新型产业用地实行产业准入制度，产业准入目录应符合东方临港产业园产业发展方向，并符合行业主管部门相关准入要求。

新型产业用地的布局应符合国土空间规划要求，遵循以下原则：

（一）新型产业用地应布局在东方临港产业园规划范围内，其中化工（集中）区范围内限制布局新型产业用地。

（二）单个城镇开发边界内的新型产业用地不超过用地规模的10%，且应对规模总量、开发时序、用地布局进行管控。

（三）东方临港产业园规划范围外原则上不布局新型产业用地，确需布局的，由行业主管部门提出申请，报市政府审定。

新型产业用地实行申请准入管理。投资强度、产值、税收及达产要求具体以行业主管部门签订的产业项目发展和用地准入协议（以下简称项目准入协议）为准。由意向用地单位向行业主管部门或管理部门提出申请，行业主管部门牵头会同自然资源和规划、生态环境、住房和城乡建设等部门提出意见，提请市政府召开新型产业用地项目会议，对开发主体、用地选址、建设工程概念方案、分割比例、项目准入协议等实行一次性过会审议，审议同意的，由自然资源和规划部门按程序办理用地规划业务。

三、规划建设管理

除位于特殊区域内或安全、消防另有特殊规定的项目外，新型产业用地单宗项目用地规模原则上不小于10亩。新型产业用地的规划技术参数应符合以下规定：

（一）容积率原则上不低于2.0、不超过4.0。在满足城市空间品质、公共服务设施、交通设施和市政设施承载能力的情况下，可适当提高容积率上限至5.0。建筑密度应不低于35%，绿地率不高于20%，建筑高度原则上不高于60米，停车配建标准应符合《城市停车规划规范》（GB/T51149-2016）有关规定，并应配备不少于50%的充电车位，100%预留充电桩建设安装条件。

（二）产业用房的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的70%，配套用房的建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的30%。其中，一、二类工业、一类物流仓储的总计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%，配套型住宅和商业的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%。

新型产业用地各类用房设计应符合以下基本要求：

（一）产业用房单栋建筑的套内建筑总面积不得少于2000平方米，一二类工业、一类物流仓储等厂房类单套建筑面积不得少于300平米，科研、展览、文化创意、企业孵化、创业基地、物联网信息及电商中心等单套建筑面积不得少于150平米。

（二）生产制造用房，应符合工业建筑设计规范；研发设计用房，可参照办公建筑设计规范进行设计，且以多层、中高层建筑为主，严控高低配建筑布局。

（三）宿舍用房可参照《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（琼建规〔2022〕12号）执行。

新型产业用地应以一类工业用地（100101）为主导，支持配置一定比例的零售商业用地（090101）、商务金融用地（0902）、一类物流仓储用地（110101）和公共管理与公共服务用地（08）等，统一进行规划，功能适度混合。

四、土地出让管理

新型产业用地采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让。

开发主体应与行业主管部门签订项目准入协议后，再与市自然资源和规划部门签订土地出让合同。土地出让最高年限为50年。鼓励采取“弹性年期”、“先租后让”等多种方式进行出让。

新型产业用地评估价格不再参照国有建设用地产业项目用地基准地价修正。土地出让起始价应根据建筑功能配比、实际出让年限等因素确定：

（一）产业用房的计容建筑面积占项目总计容建筑面积的90%以上（含90%）、配套用房的建筑面积占项目总计容建筑面积的10%以下（含10%），按评估价格的1.2倍确定出让起始价。

（二）产业用房的计容建筑面积占项目总计容建筑面积的80%-90%（不含90%）、配套用房的建筑面积占项目总计容建筑面积的10%-20%（含20%），按评估价格的1.5倍确定出让起始价。

（三）产业用房的计容建筑面积占项目总计容建筑面积的70%-80%（不含80%）、配套用房的建筑面积占项目总计容建筑面积的20%—30%（含30%），按评估价格的1.8倍确定出让起始价。

五、分割转让管理

新型产业用地原则上以自持为主。产业用房确需分割转让的，分割转让比例及产业用房买受方资格由行业主管部门与开发主体约定，并应纳入项目准入协议。

原则上新型产业用地竣工验收满两年，且经属地政府按照产业准入条件达产考核通过的项目，其产业用房可按不超过项目范围内产业用房总计容面积的70%进行分割转让。

已入驻临港产业园区的工业企业或生产性服务企业，可按比例购买部分配套用房。配套用房原则上不予单独转让，确需转让的，需保障转让后的配套用房仍用于服务本园区的产业，不得私自转让、租赁，并报市政府审议。

开发主体最终自持产业用房及不可分割的配套用房的计容建筑面积不得低于总计容建筑面积的30%。可分割新型产业用地（100101）的部分产业用房达到土地出让合同中约定条件后允许分拆进行不动产登记、销售、转让（根据《中华人民共和国民法典》属全体业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等除外。）

六、不动产登记管理

新型产业用地（100101）在国土空间用地分类中，均为工业用地，项目在办理不动产登记时，土地用途登记为“工业用地”，附记中备注为新型产业用地（100101），房屋用途登记为“工业”，附记中备注为产业用地和配套用房。

新型产业用地的部分产业用房在达到土地出让合同、项目准入协议中约定条件后允许分拆进行不动产登记、销售、转让。新型产业用地的产业用房通过现售方式进行销售，其销售管理、不动产登记等参照商品房有关规定执行。

产业用房买受方必须是在东方市内注册的法人单位，并应符合本意见规定的入驻企业管理要求。开发主体有义务向产业用房买受方明示房屋的规划用途、土地出让年限、契税、公共维修资金、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知买受方要严格按照规划用途经营使用，以及办理不动产权证书、二次转让的具体前提条件，并在认购书和购房合同中与买受方明确约定。

新型产业用地项目可依照不动产抵押登记有关规定办理抵押登记。办理销售手续后，土地不得进行抵押，开发主体自持的产业用房和配套用房允许整体打包抵押，配套用房不得单独抵押。

七、履约管理

行业主管部门是新型产业用地项目的监管主体，对项目准入协议执行情况和入驻企业的生产经营活动进行监管，并定期形成报告提交市政府。市自然资源和规划、住房和城乡建设、综合行政执法等部门负责项目规划建设期间的监督管理，市行业主管部门、自然资源和规划等部门负责项目建成后运营期间的监督管理。

土地出让成交后，开发主体须与行业主管部门签订项目准入协议。项目准入协议须明确项目开发的最低要求，应根据项目特征和产业类型设定符合项目实际情况的考核标准。原则上自项目取得工程竣工验收备案证书1年起算，考核年限为5年，期间开发主体原则上不得转让土地、自持用房和变更开发主体公司股权。

行业主管部门按照项目准入协议、土地出让合同要求开展达产验收工作。新型产业用地逾期未达到项目准入协议约定的考核标准，且拒绝按协议缴纳违约金的，或者未按规定擅自通过股权变更等方式转让的，应按照协议约定条款，停止项目剩余未分割转让部分的分割转让和不动产权证书办理，依法依规对其进行信用管理，对失信主体采取信用惩戒措施。

行业主管部门负责入驻企业的审查、备案及监管工作。开发主体作为项目运营管理主体，应制定项目建设、销售和运营管理制度，负责做好入驻企业资格审查及日常监管。协助行业主管部门建立入驻企业档案，对入驻企业统一进行登记，定期统计整理入驻企业的产业、投资强度、年度产值、年度税收、产值能耗、R&D经费投入强度（研发经费投入强度）、知识产权等情况，确保应统尽统。

开发主体是新型产业用地开发建设、运营管理安全生产主要责任人，依法对项目内的安全生产工作履行统一协调、管理职责，对项目内企业定期开展安全生产检查。项目整体转让的，开发主体的安全生产职责随之转给受让主体。入驻企业不得擅自将产业用房和配套用房转租、分租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。经开发主体同意转租、分租给符合条件的单位或者个人的，应当依法明确各方安全生产管理职责，并报行业主管部门备案，并变更签订协议。

八、附则

各有关部门应在本意见实施后视需要尽快制定或修订相关实施细则。

东方市湘琼合作共建产业园内的新型产业用地原则上按本意见管理，产业园范围内的新型产业用地审批流程执行《湘琼合作共建产业园招商引资管理规程》。

本意见自印发之日起实施，有效期两年。此前我市已出台的有关规定与本意见不一致的，以本意见为准。

东方市人民政府      

2024年7月8日       

（此件主动公开）